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惠州擬出臺措施規范開發商 、打擊違法囤積土地

更新時間:2019-07-09 15:23:18 來源:本站 點擊數:91

  “房子買了后還未入住,土地年限就已少了20多年。”近日仲愷區某項目業主黃先生投訴稱,他買房時并不知道土地年限“縮水”,如今其合法權益難以得到保障。類似黃先生一樣,不少購房者都遭遇過樓盤土地年限“縮水”的事情。由于權責難明晰,業主在此類糾紛中,權益往往難以得到有效保障。

  日前,惠州市住建部門在接受記者采訪時表示,企業應規范銷售行為,積極做好信息公開公示,讓購房市民充分知情。同時提出購房雙方應強化契約,通過合同約定項目土地年限的周期并及時履行合約。

  但在實際銷售過程,購房者對項目信息的了解常常較為片面。有業內專家指出:“雖然要求信息公示,但普通的購房者對此很難做到透徹了解,且很多時候由于買賣雙方信息不均衡,購房者倉促決定,常會造成后續糾紛。”

  如何有效規范該行為?該名專家認為,在相關法規對土地使用權年限已做出規定的前提下,主管部門應通過設定一定的指導期限來規范入市商品房的土地年限,明確入市房源標準,以切實維護市民的合法權益。

  惠州市自然資源局相關負責人對此回應稱,將深入調查研究,聯合相關部門一起制定行業標準,以有效保障市民權益,幫助購房者規避市場糾紛。同時,打擊土地閑置行為,提高土地利用效率,避免類似問題頻發。

  “房子買后還未入住,土地年限就已經少了幾十年。”“土地年限還沒期限長,30年的沒還完就得補繳土地費了?”近年來,由于土地年限不足額所引起的糾紛在惠州時有發生。

  記者初步統計發現,在過去5年內,惠州僅見諸媒體的土地年限維權糾紛就達到30宗以上。松苑雅居、喬弘模范生、新湖麗園、金鼎雅苑、宏益公館等多個項目,均因樓盤土地使用年限大幅“縮水”受到業主質疑。

  “根據國有建設用地相關規定,住宅用地法定最高使用年限是70年,但并沒有說不可以低于70年,這使得主管部門處理此類市場糾紛時有些難辦。”惠州市自然資源局相關負責人在此前接受采訪時也顯得有些無奈。他指出,國家沒有相關法律規定要求商品房用地使用年限必須是70年才可以售賣商品房,因此對于土地年限不足額的樓盤很難有約束力。

  從企業摘牌拿地、施工建設,到最后竣工驗收、交付業主入住這一過程中,商品房屋土地年限都會存在一定程度的“縮水”。業內人士介紹,土地年限是從摘牌開始計算的,但開發商從工程建設到建成入住通常都需要幾年時間,這使土地年限“縮水”問題成為常態。

  “盡管土地年限減少常見,但減少程度仍需保持在一定的范圍內,像部分樓盤僅剩下30年、40年等情況,業主肯定難以接受。”該業內人士坦言,業主對于正常施工造成的土地年限減少一般是可以理解的,但對于因囤積土地所造成的年限大幅縮短就難以理解了。

  記者從惠州多個縣區自然資源部門網絡問政平臺上發現,惠城區水口一城悅府樓盤土地年限延期及合生國際新城年限僅剩33年等問題,仲愷區的米可住區土地延期辦理不動產權證、隆生仲愷花園土地年限“蒸發”15年等問題,惠東富茂海濱城土地年限僅有40年等問題,均引發業主投訴。

  以一城悅府為例,查閱該宗地信息顯示,樓盤宗地編號惠府國用(2015)第號,住宅部分土地使用到期年限日期為2042年12月1日。但在銷售過程中,開發企業明確稱將會把土地年限延期至2068年,并通過購房合同進行約定。該問題自2017年項目進入銷售期就備受關注,然而直到現在房源交付入住,兩年時間過去,仍然未能完成項目土地年限的延期。

  “房源還未銷售完的時候,投訴還能對開發商有一定影響。現在已經交付入住了,我們維權就更被動了。”一城悅府一名此前參與項目土地年限維權的業主說。

  位于仲愷高新區的隆生仲愷花園業主則更加無奈。署名為“陳生”的業主發帖稱,購房時銷售說產權有70年,也沒說從那一年開始,簽完合同才發現土地使用權是至2073年3月到期,與銷售承諾的70年相比,少了16年。

  如何解決這一問題?仲愷國土部門在回復網友投訴時稱,居住用地最高出讓年限為70年,對國有建設用地使用權使用年限并沒有下限的限制。建議業主與開發商協商解決土地使用年限問題。

  對此,惠州市住建部門強調,企業要切實做好信息公示。該局相關負責人指出,開發企業在銷售過程中,土地年限的起始時限,與垃圾站、預售許可、一房一價表等內容一樣,都應該在顯眼處進行公示,讓市民充分知情,而不是刻意隱瞞。“對于合同約定延期的開發企業應及時履約,對存在蓄意隱瞞信息涉嫌欺詐的行為將嚴肅查處。”上述相關負責人說。

  “就目前而言,合同約定幾乎是業主維護合法權益的唯一方式。”世聯行粵東公司副總經理胡光宇表示,土地年限糾紛爭議的焦點,幾乎都集中在業主不知情且開發商沒有告知相關信息等方面,但對這一問題,業主通常面臨著取證難、無法證明的窘境。要避免這一問題,購房者要看清楚購房合同約定的土地年限,如開發商承諾可以延期,應明確寫進合同,這樣發生糾紛時,才能有相應的保障。

  胡光宇同時還表示,對項目土地年限問題,政府有關部門應該適當予以規范。他表示,盡管沒有相關法規對土地使用權年限下限作出限制,但通過設定相應的指導期限來規范入市商品房土地年限仍然很有必要。通過明確時限,要求入市的新房不得低于這一要求,一樣能夠更好地維護市民的合法權益。

  對此,惠州市自然資源局相關負責人表示將進行調查研究。該負責人指出,目前市場上出現土地年限大幅“縮水”的項目,很多均為幾十年前出讓的地塊,多年閑置未開發直至當前進入市場,才導致此類問題頻發多發。該局將通過規范開發商銷售舉措,打擊違法違規囤積土地行為,從而有效避免類似問題的發生。

  根據《中華人民共和國房地產管理法》及國土資源部《閑置土地處置辦法》相關規定,開發商如果用合法出讓手續取得涉案土地的使用權,在超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的,政府可向其征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費;滿二年未動工開發的,政府可以無償收回土地使用權(因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外)。

  “若該舉措能夠真正落地,將從源頭上動搖企業囤積地塊的念頭,入市房源土地年限大幅度蒸發的問題也將有效得到解決。”胡光宇說。

  惠州市自然資源局用地科相關負責人介紹,針對商品房土地年限不足的問題,該局也進行了深入調查,在大量社區走訪調研過程中,市民選擇時限節點最多的是60年,很多市民均認為一定周期的建設施工周期并適當延長都是可以接受的,但是年限太短就不能接受。同時,不少受訪市民認為,超過10年還未建設完成并入市銷售的項目,很明顯有囤地嫌疑。

  在米可住區、一城悅府以及此前的宏益公館等樓盤辦理土地年限延期過程中,如何確定土地年限延期所需費用備受關注。在采訪中,某企業負責人表示,隨著經濟發展,土地出讓價格不斷增加,但是按照拿地時的價格進行補繳延期還是按照現行的標準,對于企業而言,所面臨的資金支出區別非常明顯。

  對此,惠州市自然資源局相關負責人介紹,該局已正式發布了《關于規范已出讓國有建設用地改變使用年限的實施辦法(試行)》,明確提出土地年限延期補繳費用的計算方式為:補繳的土地使用權出讓金=新使用年限土地使用權市場價格-剩余使用年限土地使用權市場價格。

  “具體的繳納金額為多少,要根據不同時期的基準地價水平,以及社會經濟發展和區域位置進行市場評估。”該負責人介紹,且估價日期以受理土地使用年限完善用地手續申請時點為準。

  惠州市自然資源局相關負責人介紹,根據該局發布的《關于規范已出讓國有建設用地改變使用年限的實施辦法(試行)》規定,以下4種情形可以改變土地使用年限。

  2000年以前已出讓為“綜合用地”等用途的國有土地,因后期按新規范登記為“住宅用地”等用途,但未達到新規范登記用途的土地使用權最高年限的。如已取得《商品房預售許可證》但尚未辦理一手房轉移登記的已出讓綜合用地,可由項目開發主體按新規范登記用途申請改變土地使用年限。如已辦理一手房轉移登記的開發項目,可由項目開發主體或房地產權屬登記證載的權屬人持房地產權屬登記證書(含房地產權證、不動產權證書、國有土地使用證等)及相關材料,按新規范登記用途申請改變土地使用年限。

  相鄰的多宗土地因政府改變城鄉規劃要求統一規劃建設,土地使用權人申請合宗和統一土地使用年限的。因土地權屬人自身原因造成閑置土地的除外。

  在不動產登記工作中,已建同一棟房屋跨多宗相鄰宗地且使用年限不一致,房地產權屬登記證載權屬人申請統一土地使用年限的。

  因政府原因延遲交付出讓土地或因城市基礎設施、公共(公益)設施建設調整規劃影響宗地開發建設,土地使用權人申請改變土地使用年限的。

  米可住區位于仲愷陳江,在2017年開售時備受市場關注。伴隨項目熱銷,樓盤土地年限不足額問題遲遲未解決受到業主質疑,多名業主將開發商投訴至網絡問政平臺。

  2018年1月,業主黃先生發帖稱,米可花園土地年限只到2051年,買房時開發商承諾續至2071年,但一直沒有進展,希望相關部門能夠保障業主的合法權益,督促企業盡快落實。

  仲愷區有關部門回復稱,米可住區的開發企業于2018年1月17日提出延長土地使用年限申請。該局收到申請后已組織了調查取證、委托評估等工作。但該局同時指出,在國有土地使用權證未變更登記之前,土地使用年限以目前證載為準。

  2018年底,由于延期事項沒有進展,米可住區的部分業主再度提出質疑。仲愷有關部門于去年12月11日回復:已多次催促開發商盡快繳交出讓金,目前,開發商尚未對繳交日期給出明確回復。

  直至今年1月8日,開發商正式繳清所有應補繳價款,“拉鋸”一年多的土地年限爭端才正式得到解決。“一年多的提心吊膽總算迎來了好消息,可以安心睡個好覺了。”業主黃先生在受訪時直言,到處湊錢買完房就走上了維權路,現在總算有了結果。

  在過去兩年,同樣位于仲愷陳江的隆生仲愷花園項目多次熱銷。隨著交樓周期越來越近,部分業主了解到項目土地使用權年限存在“縮水”情況,隨后開始了維權。

  署名為“陳生”的業主在仲愷國土局網絡問政平臺上發帖稱,他2017年在隆生仲愷花園買房,看房時銷售說產權是70年,但沒有說從那一年開始,簽了合同后才知不足70年,土地使用權至2073年3月到期。

  一名劉女士也發帖表示,她購買了隆生仲愷花園一期房源,買后才發現土地使用權只剩55年。她介紹,自己掏空全家積蓄才買了一套房,開發商卻不肯履行責任延長土地使用年限,希望政府能夠維護其合法權益。

  仲愷國土局對此回復稱,該項目宗地為2003年出讓的,使用權年限至2073年3月8日止。根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定,住宅用地使用權出讓最高年限為70年,對國有建設用地使用權使用年限并沒有下限的限制,建議與開發商協商解決該問題。

  “房未入住,土地年限已蒸發20年”“還沒供完房貸,土地年限已不再”類似的投訴信息在惠州有關部門的網絡問政平臺上屢見不鮮,土地年限“縮水”問題,是樓市的一大熱點。

  國家相關法規僅明確居住用地最高出讓年限為70年,但對用地使用權使用年限下限沒有限制。在商品房銷售環節,政府部門要求企業進行商品房銷售強化信息公開公示,按要求對《國有土地使用證》進行現場公示,讓購房業主充分知情。同時建議買賣雙方按買賣合同約定履約。

  然而,這并未帶來土地年限投訴信息的減少。今年以來,隆生仲愷花園、米可住區、富茂海濱城等多個項目仍然不斷出現類似問題。

  緣何如此?這一方面是買賣雙方由于信息的不對等,業主難以完全了解到相關信息;另一方面則需關注到土地年限不足事件頻發的源頭,是一些早已具備開發條件的土地長期閑置,這就導致建成入市后土地年限大幅“縮水”。

  因而,促進可開發土地盡快進行開發無疑是逐步解決商品房土地年限不足問題的有效途徑。具體到如何操作?筆者認為施策壓縮囤地的利益空間,讓企業盡快動工開發將是最有效的方法。

  以筆者在采訪中了解到的一宗位于水口區域的宗地為例,1.7萬平方米,該宗地20年前的拿地成本為80萬元,而至2017年交易時的價格達到了8700萬元。顯然,企業通過囤地所獲得的收益斐然,但與此同時,購房市民的相關權益則難以得到保障。

  如何改變這一局面?筆者認為,通過設定一定的入市房源土地年限標準是個有效方法。通過明確土地年限的最低入市標準,將有力地動搖企業囤地的利益根基,囤積多年的土地開發入市必須先將土地年限延長至一定的周期,這將有效加大土地閑置成本,倒逼企業加快開發進程。

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